Financer un projet d'investissement locatif avec peu d'apport
Pourquoi financer un investissement locatif avec le moins d’apport possible ?
L’investissement locatif financé avec le moins d’apport possible permet d'optimiser l'effet de levier du crédit et d'améliorer la rentabilité globale de l'opération.
En tant que courtier en investissement locatif, MB Courtage & Patrimoine accompagne ses clients, résidents et non-résidents, pour structurer leur financement de manière optimale.
Voici une démonstration avec des chiffres concrets.
1. L'effet de levier du crédit L'effet de levier permet de multiplier la rentabilité de son investissement grâce à l'argent emprunté. Plus vous mettez d’apport, plus vous réduisez ce levier et l’impact des intérêts déductibles.
Exemple concret :
Achat d’un bien à 200 000 € Nous allons comparer deux scénarios :
Sans apport (100 % financé)
Avec 40 000 € d’apport (soit 20 % du prix d'achat) Hypothèses communes :
Prix d'achat : 200 000 €
Loyer mensuel : 900 € Taxe foncière : 1 500 €/an Charges : 500 €/an
Taux de crédit négocié par MB Courtage & Patrimoine : 3,5 % sur 20 ans
Assurance emprunteur optimisée avec notre cabinet : 0,36 % du capital emprunté
Taux d'imposition marginal (TMI) : 30 %
Amortissement du bien en LMNP : 4 000 €/an Rentabilité brute :
5,4 % Rentabilité nette après impôts :
Calculée plus bas
2. Comparaison des deux stratégies
Nous allons calculer :
Le cash-flow mensuel (revenus - charges - mensualité)
La rentabilité nette avec et sans apport
L’impact fiscal
SCÉNARIO 1 : 100 % financé (0 € d’apport)
Montant emprunté : 200 000 €
Mensualité du crédit (3,5 % sur 20 ans) : 1 160 €
Loyers annuels : 10 800 € Charges totales (taxe foncière + charges) : 2 000 € Intérêts d’emprunt sur la première année : 6 800 € Résultat imposable (LMNP avec amortissements) : 0 € (grâce à l’amortissement) Impôt : 0 €
Cash-flow mensuel : 900 - 1 160 - 167 (charges) = -427 € Rentabilité nette de l’apport : ∞ (car aucun apport)
SCÉNARIO 2 : 20 % d’apport (40 000 €)
Montant emprunté : 160 000 €
Mensualité du crédit : 930 €
Loyers annuels : 10 800 €
Charges totales : 2 000 € Intérêts d’emprunt : 5 440 €
Résultat imposable (LMNP avec amortissements) : 0 € Impôt : 0 €
Cash-flow mensuel : 900 - 930 - 167 = -197 €
Rentabilité nette de l’apport : (Cash-flow annuel positif + valorisation du bien) / 40 000 €
3. Analyse des résultats Scénario Apport Mensualité Cash-flow mensuel Rentabilité nette (sans plus-value)
100 % financé 0 €
1 160 € -427 € ∞ (aucun apport investi)
20 % d’apport 40 000 € 930 € -197 € 5 %
Pourquoi vaut-il mieux mettre le moins d’apport possible ?
Optimisation du levier du crédit : Grâce aux solutions de financement sur mesure proposées par MB Courtage & Patrimoine, vous maximisez votre capacité d'investissement. Déduction maximale des intérêts d’emprunt : En tant que courtier en crédit immobilier, nous structurons votre financement pour réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs.
Effet de l’inflation ⏳ : Le capital emprunté est remboursé avec de la monnaie future dévaluée. Diversification de votre patrimoine :
Au lieu de bloquer 40 000 € dans un seul projet, vous pouvez financer plusieurs investissements locatifs, notamment via une SCI à l’IS, une holding patrimoniale, ou du LMNP.
Exemple de financement optimisé avec MB Courtage & Patrimoine Grâce à notre expertise en financement locatif, nous avons accompagné un investisseur souhaitant acquérir deux biens à 150 000 € chacun. Plutôt que d’investir 60 000 € dans un seul bien, nous avons structuré un financement sans apport pour acheter deux biens, optimisant ainsi : La rentabilité nette, La déduction fiscale des intérêts d’emprunt, La constitution d’un patrimoine diversifié. Conclusion : Maximisez votre patrimoine avec MB Courtage & Patrimoine ! L’investissement locatif financé avec un minimum d’apport est une stratégie gagnante pour optimiser votre rentabilité, protéger votre fiscalité et multiplier vos acquisitions. Prenez rendez-vous avec MB Courtage & Patrimoine, spécialiste du financement en investissement locatif pour structurer votre projet et bénéficier des meilleurs taux et conditions bancaires !
