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le 17/10/24
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SCPI Société Civile de Placement immobilier) : ces nouveaux venus compriment les frais
Investir dans des SCPI, un placement financier de plus en plus en vogue mais également de plus en concurrencé, et pas toujours dans l'intérêt du client...
A quoi servent ces frais ? La notice de la SCPI PFO2 (Perial AM) apporte la réponse : « Cette commission a pour objet de rémunérer la recherche de nouveaux souscripteurs ». Elle est donc reversée en grande partie au vendeur des produits, celui qui vous a conseillé et orienté vers le support. Sauf que depuis quelques années, de nouveaux acteurs cherchent à se faire un nom en cassant les prix.
Quelques sociétés de gestion ont en effet créé des SCPI sans frais d’entrée ou à frais réduits. On en recense trois à ce jour. La SCPI de commerces Altixia Commerces, lancée en 2019, affiche une commission de 2,5 %. Les deux supports de bureaux, Neo de Novaxia (2019) et Iroko Zen d’Iroko (2020) sont, eux, à zéro. « Lorsque nous avons lancé la SCPI en mars 2019, nous avions le sentiment que les frais des SCPI étaient élevés et qu’il y avait une pression des épargnants pour les faire baisser », résume Sonia Fendler, présidente d’Altixia.
Alignement sur la performance
Ces produits se rattrapent néanmoins par d’autres aspects. Tout d’abord, Novaxia Neo et Iroko Zen facturent des commissions sur les acquisitions des biens de l’ordre de 3 %. En outre, ces SCPI comportent des frais de gestion supérieurs à la moyenne. Alors que le marché tourne habituellement autour de 11 %, Novaxia Neo et Altixia Commerces prélèvent 18 % par an sur les loyers perçus. Iroko Zen est mieux disant, à 14,40 %.
« Cela permet d’aligner les intérêts de tous sur une seule chose : la performance, puisque les frais de gestion sont prélevés sur les loyers de la SCPI », estime Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. Il faut en effet rappeler que les taux de rendement sont communiqués nets de frais. Dans la compétition entre SCPI, cet indicateur est très regardé par les investisseurs. Or, Altixia Commerces a servi 5,21 % en 2021, Novaxia Neo est à 6,49 % et Iroko Zen à 7,10 % ! Des résultats bien supérieurs à ceux de leurs catégories respectives.
Autre élément à garder en tête : Novaxia Neo et Iroko Zen prévoient des frais en cas de sortie précoce. Chez Novaxia, ils s’élèvent à 6 % du montant remboursé en cas de retrait avant cinq ans. « Avec un rendement de 6 % par an, certaines personnes auraient pu être tentées de placer leur trésorerie sur notre support pour un an ou deux », justifie Mme Krieger. Chez Altixia, un délai de jouissance sert de garde-fou : il y a cinq mois entre l’acquisition d’une part de SCPI et le moment où elle commence à générer des dividendes.
Réduction des commissions
Malgré leurs atouts, les encours de ces jeunes SCPI sont encore faibles. « Elles attirent une clientèle réfractaire aux frais mais on constate que les produits les plus demandés par les investisseurs sont souvent parmi les plus chers », note Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des placements. D’autant que, comme le rappelle Antoine Depigny, directeur du développement chez Primonial REIM France, « le taux de distribution annuel des SCPI est calculé sur le prix de la part, qui intègre les frais ». Ainsi, pour une SCPI avec 10 % de commission de souscription, 100 euros placés à 4,5 % donneront bien droit à 4,50 euros de dividendes, même si seulement 90 euros auront été réellement investis.
Dans cette course aux frais, les distributeurs ne sont pas en reste. Quelques (rares) acteurs réduisent les commissions de souscription. Ou plutôt, ils remboursent les souscripteurs d’une partie des frais qui leur reviennent, soit 2 % ou 2,5 % selon le site. C’est le cas chez Moniwan, la plate-forme de La Française, qui donne accès aux SCPI du groupe ainsi qu’à Pierval Santé d’Euryale AM. C’est aussi le cas de Louve Invest, dernier venu sur ce marché.
« La souscription est entièrement digitalisée : on génère un bulletin de souscription en ligne et on l’envoie par e-mail au client qui le valide grâce à la signature électronique, explique Clément Renault, cofondateur de la société. Ce modèle digital nous permet d’être plus efficaces et de réduire les frais. » Principale différence avec son concurrent : Louve Invest permet d’accéder à 48 SCPI à ce jour, de différentes sociétés de gestion.
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